DEFINICJA DOBREJ WIARY
Czym jest dobra wiara i zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości? Mimo, iż Ustawodawca uzależnia wymagany do zasiedzenia nieruchomości okres samoistnego posiadania od dobrej czy złej wiary posiadacza brak jest ustawowej definicji, czym jest dobra oraz czym jest zła wiara. Biorąc pod uwagę orzecznictwo sądów stwierdzić można w skrócie, iż dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.
Przytoczyć w tym miejscu należy wyrok Sądu Najwyższego z 6 grudnia 1991 r., który podjął się wyjaśnienia definicji dobrej wiary w kontekście zasiedzenia nieruchomości w sposób następujący:
„W orzecznictwie Sądu Najwyższego z okresu powojennego można wyodrębnić dwa poglądy; tzw. tradycyjny, według którego dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo, oraz tzw. zliberalizowany, przyjmujący, że dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że wykonując w swoim imieniu prawo własności, niczyjego prawa nie narusza, co występuje przede wszystkim wtedy, gdy otrzymał on posiadanie od właściciela rezygnującego ze swego prawa, czyli także w wypadku wejścia w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, ale sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego.”
MOMENT OCENY
Przy ocenie dobrej bądź złej wiary decydująca jest tylko chwila uzyskania posiadania, wobec czego późniejsze od tej chwili okoliczności powodujące, że samoistny posiadacz stał się posiadaczem w złej wierze, nie mają już znaczenia i nie powodują przedłużenia terminu do 30 lat. Obowiązuje więc zasada mala fides superveniens non nocet. Oznacza to, że utrata tytułu własności przez nabywcę nieruchomości na skutek ponownej jej sprzedaży przez poprzedniego właściciela i nabycia własności przez drugiego nabywcę na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych sama przez się nie wyklucza posiadania w dobrej wierze tej nieruchomości przez pierwszego kupującego.
PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI BEZ ZACHOWANIA FORMY AKTU NOTARIALNEGO
Bardzo często zdarza się, że nasi poprzednicy prawni (przykładowo: rodzice, dziadkowie) nabyli nieruchomość w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie pisemnej, ale bez zachowania obowiązkowej formy aktu notarialnego. Pojawia się wtedy pytanie, czy mamy do czynienia z dobrą czy złą wiarą. Sytuacja taka była bardzo często przedmiotem analizy sądów. Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 6 grudnia 1991 wyjaśnił, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze.
DOBRA WIARA – ORZECZENIA:
W podobnym tonie wypowiadają się również inne sądy. Powoławć należy przykładowo wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 7 marca 2013 r., I ACa 804/12:
„Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. […] tym bardziej nie może być uznany za posiadacza w dobrej wierze powód, który nie powołuje się nawet na umowę mocą której on miałby nabyć własność nieruchomości, a jedynie na umowę powierniczą. ”
Sytuację taką sądy oceniają zatem najczęściej jako posiadanie w złej wierze. Co istotne jednak, sąd rozpoznający sprawę każdorazowo bada, czy w danym przypadku zachodzi dobra czy zła wiara i zależy to od okoliczności danej sprawy.
ZŁA WIARA – ORZECZENIA
Nie wykluczone, że w szczególnych okolicznościach w takiej sytuacji uzna ich jest to posiadanie w dobrej wierze. Jako przykład odstępstwa od stanowiska, iż brak formy aktu notarialnego poczytuję się za złą wiarę przywołać należy następujące orzeczeznia:
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2012 r.,
„Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego może być uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze jedynie wyjątkowo, gdy jej przeświadczenie o przysługiwaniu prawa własności jest poparte obiektywnymi okolicznościami. Sąd badając przymiot wiary samoistnego posiadacza jako przesłankę zasiedzenia winien dokonać w tej materii całościowej oceny, mając na uwadze także fakty, które podważają przeświadczenie posiadacza o przysługiwaniu mu prawa.”
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 września 1989 r., III CRN 277/89, LEX nr 5298:
„Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości w drodze umowy sporządzonej bez zachowania formy aktu notarialnego, może być – w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 k.c.) – uznana za samoistnego posiadacza będącego w dobrej wierze.”
ŚWIADOMOŚĆ POSIADACZA, ŻE NIE JEST WŁAŚCICIELEM
W konteście dobrej i złej wiary przy zasiedzeniu pojawia się również pytanie, czy wiedza, że nie jest się właścicielem wyłączą dobrą wiarę. W tym zakresie przywołać należy postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2013 r., V CSK 320/12, w którym orzekł on, iż:
„Dobrej wiary zasiadującego posiadacza nie wyłącza wiedza o prawie własności przysługującym osobie trzeciej. Występuje ona wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność w zakresie odpowiadającym służebności rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa”.
Na naszej stronie pod linkiem: https://adwokat-lublin-leczna.pl/zasiedzenie-nieruchomosci znajduje się również artykuł opisujący przesłanki zasiedzenia nieruchomości oraz postępowanie sądowe w sprawach o zasiedzenie nieruchomości. Zachęcamy do przeczytania!
